CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE INQUILINATO
a) Es un contrato Consensual, es decir, que su formación no está sometida a ningún requisito especial de solemnidad, ni en cuanto a su validez ni en cuanto a su existencia. Se forma por el sólo consentimiento de las partes, expresado en cualquier forma. (El solus consensus obliga). De manera que basta con que se produzca un acuerdo con respecto al inmueble, al precio y al tiempo para que se perfeccione el contrato de alquiler, de donde se desprende que dicho contrato puede ser escrito o verbal.
b) Es un Contrato Sinalagmático, porque supone obligaciones alternas a ser cumplidas por cada una de las partes, aplicándose en el mismo las reglas del "non adimpleti contractus" (si tu no cumples, yo tampoco), propia de la teoría del riesgo y de la resolución judicial.
c) Es un Contrato Oneroso, porque el alquiler supone el pago de una determinada suma de dinero, es decir, un precio que es uno de los elementos esenciales para la validez de este tipo de contrato, de tal manera que el uso que otorga el propietario al inquilino sobre el inmueble dado en alquiler está condicionado al pago de un precio convenido entre las partes.
En nuestro país con relación al precio se han experimentado algunas fórmulas que van desde el pago en moneda extranjera o con índices móviles, tomando en consideración las tasas de cambio de moneda de otras latitudes, para evitar que la depreciación de la moneda nacional afecte los niveles de precios ajustados originalmente.
d) Es un Contrato de Cumplimiento Sucesivo, aunque en principio los contratos están afectados por términos o condiciones las legislaciones especiales en la materia suelen conceder determinados derechos al inquilino para mantenerse en los lugares alquilados, más allá del término fijado contractualmente. En pocas palabras, podemos decir que el contrato de inquilinato es de cumplimiento sucesivo porque las partes están obligadas a realizar y cumplir sus obligaciones durante toda la vigencia de dicho contrato.
e) Es un contrato Conmutativo, porque las partes pueden percibir las ventajas al momento de suscribir el Contrato de Alquiler.
QUIENES PUEDEN DAR EN ALQUILER
En principio puede dar en alquiler el propietario, o la persona a quien este le otorgue poder para ello; pero el Código Civil de manera dispersa contiene disposiciones que le reconocen la capacidad legal de ciertas personas que no obstante no poseer la calidad de propietarios pueden dar en alquiler un inmueble entre los cuales se cuentan: los esposos, los tutores, los usufructuarios y los menores emancipados.
El Propietario.
Es el poseedor del derecho de propiedad sobre el inmueble alquilado, esté amparado por un título de propiedad o sea un poseedor de buena fe.
En muchos casos, el propietario otorga poder a otra persona para que en su nombre y en su presentación proceda a arrendar el inmueble, y en otros casos esos poderes recaen en manos de Administradores, a quienes el propietario les confiere poder para arrendar, cobrar y desalojar si fuere necesario el inmueble de su propiedad.
El Esposo.
El Código Civil dispone que corresponde al marido la administración de los bienes personales de la mujer. Puede realizar por si mismo todas las acciones mobiliarias y posesorias que correspondan a la mujer. Es por eso que el esposo casado bajo el régimen de la comunidad de bienes tiene facultad para alquilar el inmueble propiedad de su esposa.
En caso de disolución de la comunidad, sea por divorcio o muerte, la mujer o sus herederos, no están obligados por los arrendamientos hechos por el marido por un período mayor de nueve años, sino por el tiempo que queda para vencerse el plazo de arrendamiento. Ahora bien en cuanto a los arrendamientos hechos por un período menor de nueve (9) años y mayores de tres (3) años antes del plazo de su vencimiento si se trata de bienes rurales y luego de dos (2) años para fincas urbanas, quedan sin efecto, a menos que su ejecución no haya empezado antes de la disolución de la comunidad.
Los Menores emancipados
Por principio jurídico, los menores de edad no tienen capacidad legal para celebrar ningún tipo de contratos, excepto aquellos que han sido emancipados.
En materia de contratos relativos a inquilinatos, los menores emancipados sólo tienen capacidad para celebrar contratos de arrendamientos cuya duración no exceda de nueve (9) años.
OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO O ARRENDADOR
El arrendador esta obligado frente a su inquilino, sin necesidad de estipulación particular, a lo siguiente:
1.- Entregar la cosa arrendada al arrendatario.
2.- Conservar la cosa arrendada a fin de que sirva a los fines del arrendamiento.
3.- Garantizar al arrendatario el libre disfrute de la cosa arrendada.
4.- Dar garantía al arrendatario de los vicios y defectos de la cosa arrendada.
5- Responder frente al arrendatario por los daños o pérdidas sufridos por él a consecuencia de los vicios o defectos de la cosa arrendada.
6- Indemnizar al inquilino, en caso de que haya procedido a vender el inmueble, y el nuevo propietario solicite su expulsión.
7- Entregar al inquilino la cosa alquilada, es decir, poner a su disposición el objeto del contrato de inquilinato. La entrega de las llaves de la casa alquilada, es una expresión formal del cumplimiento de esta obligación.
8- Conservar la cosa en estado de servir para el uso para la que ha sido alquilada. Por ser el contrato de inquilinato, de cumplimiento sucesivo, el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones al inmueble, para que la comodidad que debe disfrutar el inquilino no se vea disminuida.
a) Es un contrato Consensual, es decir, que su formación no está sometida a ningún requisito especial de solemnidad, ni en cuanto a su validez ni en cuanto a su existencia. Se forma por el sólo consentimiento de las partes, expresado en cualquier forma. (El solus consensus obliga). De manera que basta con que se produzca un acuerdo con respecto al inmueble, al precio y al tiempo para que se perfeccione el contrato de alquiler, de donde se desprende que dicho contrato puede ser escrito o verbal.
b) Es un Contrato Sinalagmático, porque supone obligaciones alternas a ser cumplidas por cada una de las partes, aplicándose en el mismo las reglas del "non adimpleti contractus" (si tu no cumples, yo tampoco), propia de la teoría del riesgo y de la resolución judicial.
c) Es un Contrato Oneroso, porque el alquiler supone el pago de una determinada suma de dinero, es decir, un precio que es uno de los elementos esenciales para la validez de este tipo de contrato, de tal manera que el uso que otorga el propietario al inquilino sobre el inmueble dado en alquiler está condicionado al pago de un precio convenido entre las partes.
En nuestro país con relación al precio se han experimentado algunas fórmulas que van desde el pago en moneda extranjera o con índices móviles, tomando en consideración las tasas de cambio de moneda de otras latitudes, para evitar que la depreciación de la moneda nacional afecte los niveles de precios ajustados originalmente.
d) Es un Contrato de Cumplimiento Sucesivo, aunque en principio los contratos están afectados por términos o condiciones las legislaciones especiales en la materia suelen conceder determinados derechos al inquilino para mantenerse en los lugares alquilados, más allá del término fijado contractualmente. En pocas palabras, podemos decir que el contrato de inquilinato es de cumplimiento sucesivo porque las partes están obligadas a realizar y cumplir sus obligaciones durante toda la vigencia de dicho contrato.
e) Es un contrato Conmutativo, porque las partes pueden percibir las ventajas al momento de suscribir el Contrato de Alquiler.
QUIENES PUEDEN DAR EN ALQUILER
En principio puede dar en alquiler el propietario, o la persona a quien este le otorgue poder para ello; pero el Código Civil de manera dispersa contiene disposiciones que le reconocen la capacidad legal de ciertas personas que no obstante no poseer la calidad de propietarios pueden dar en alquiler un inmueble entre los cuales se cuentan: los esposos, los tutores, los usufructuarios y los menores emancipados.
El Propietario.
Es el poseedor del derecho de propiedad sobre el inmueble alquilado, esté amparado por un título de propiedad o sea un poseedor de buena fe.
En muchos casos, el propietario otorga poder a otra persona para que en su nombre y en su presentación proceda a arrendar el inmueble, y en otros casos esos poderes recaen en manos de Administradores, a quienes el propietario les confiere poder para arrendar, cobrar y desalojar si fuere necesario el inmueble de su propiedad.
El Esposo.
El Código Civil dispone que corresponde al marido la administración de los bienes personales de la mujer. Puede realizar por si mismo todas las acciones mobiliarias y posesorias que correspondan a la mujer. Es por eso que el esposo casado bajo el régimen de la comunidad de bienes tiene facultad para alquilar el inmueble propiedad de su esposa.
En caso de disolución de la comunidad, sea por divorcio o muerte, la mujer o sus herederos, no están obligados por los arrendamientos hechos por el marido por un período mayor de nueve años, sino por el tiempo que queda para vencerse el plazo de arrendamiento. Ahora bien en cuanto a los arrendamientos hechos por un período menor de nueve (9) años y mayores de tres (3) años antes del plazo de su vencimiento si se trata de bienes rurales y luego de dos (2) años para fincas urbanas, quedan sin efecto, a menos que su ejecución no haya empezado antes de la disolución de la comunidad.
Los Menores emancipados
Por principio jurídico, los menores de edad no tienen capacidad legal para celebrar ningún tipo de contratos, excepto aquellos que han sido emancipados.
En materia de contratos relativos a inquilinatos, los menores emancipados sólo tienen capacidad para celebrar contratos de arrendamientos cuya duración no exceda de nueve (9) años.
OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO O ARRENDADOR
El arrendador esta obligado frente a su inquilino, sin necesidad de estipulación particular, a lo siguiente:
1.- Entregar la cosa arrendada al arrendatario.
2.- Conservar la cosa arrendada a fin de que sirva a los fines del arrendamiento.
3.- Garantizar al arrendatario el libre disfrute de la cosa arrendada.
4.- Dar garantía al arrendatario de los vicios y defectos de la cosa arrendada.
5- Responder frente al arrendatario por los daños o pérdidas sufridos por él a consecuencia de los vicios o defectos de la cosa arrendada.
6- Indemnizar al inquilino, en caso de que haya procedido a vender el inmueble, y el nuevo propietario solicite su expulsión.
7- Entregar al inquilino la cosa alquilada, es decir, poner a su disposición el objeto del contrato de inquilinato. La entrega de las llaves de la casa alquilada, es una expresión formal del cumplimiento de esta obligación.
8- Conservar la cosa en estado de servir para el uso para la que ha sido alquilada. Por ser el contrato de inquilinato, de cumplimiento sucesivo, el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones al inmueble, para que la comodidad que debe disfrutar el inquilino no se vea disminuida.
